مشکلات خرید ملک در ترکیه

مشکلات پیش روی ایرانیان بعد از خرید ملک در ترکیه به امید گرفتن اقامت

بسیاری از ایرانیانی که به امید گرفتن اقامت، اقدام به خارج کردن سرمایه خود از کشور و خرید ملک در ترکیه می‌کنند و آگاهی کافی از شرایط این کشور ندارند. در سال گذشته میلادی حدود ۷ هزار ملک در ترکیه توسط مردم ایران خریداری شده است  که نسبت به سال‌های گذشته ،افزایش حدود ۱۰ برابری داشته است. از سال ۱۳۹۷ و با افزایش نرخ ارز در کشور، خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان افزایش چشمگیر پیدا کرده است.

تبلیغات خرید مسکن در کشورهای همسایه هر کسی را وسوسه می‌کند که شانس اش را برای زندگی در یک کشور دیگر هم امتحان کند تا علاوه بر سرمایه گذاری از سایر مزایای آن هم بهره مند شود و از طرف دیگر این کشورها هم از جمله ترکیه با تبلیغاتی رنگارنگ کشورشان را برای افراد چند برابر نشان می‌دهند تا به این وسوسه دامن بزنند.

چیزی که این روزه‌ها در شبکه های خارجی فارسی زبان و فضای مجازی زیاد مشاهده می ‌شود تبلیغاتی با موضوع خرید یا اجاره ملک ارزان در کشورهای همسایه به ویژه ترکیه و امارات (دبی) است.

مواردی که افراد را ترغیب به این امر می‌کند تفاوت پایین قیمت ملک در ایران و ترکیه است؛ البته با توجه به اینکه با داشتن ملک در ترکیه صاحب پاسپورت ترکیه هم می‌شوند، عده ای که رویای مهاجرت را در سر دارند با توجه به شرایط فعلی کشور، داشتن پاسپورت ترکیه را میانبری برای مهاجرت قلمداد می‌کنند.

افراد به امید گرفتن اقامت تمام ترکیه و یا کشورهای اروپایی به دارای خود که حاصل سال ها تلاش آنها است چوب حراج می زنند تا بتوانند در ترکیه خانه بخرند بی خبر از آنکه گرفتن اقامت رویایی بیش نیست.

اخیرا بسیاری از ایرانیانی که در ترکیه اقدام به خرید ملک کرده اند با مشکلات زیادی روبه رو شده اند. طبق قوانینی که کشور ترکیه وضع کرده است، ایرانیان باید ملک خود را به خود ترک ها و ۴۰ تا ۶۰ درصد ارزان تر از قیمت خریداری شده ملک، بفروشند و خبری هم از اقامت نیست.

یکی از فروشندگان و مشاوران مسکن در ترکیه در مورد شرایط خرید ملک در استانبول توسط ایرانیان با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان، گفت: بسیاری از ایرانیانی که به ترکیه می‌آیند و ملک می‌خرند، اظهار می‌کنند که به دلیل کاهش ارزش پول ملی  و به دلیل حفظ ارزش آن اقدام به خرید ملک در ترکیه  می‌کنند.

وی درمورد شرایط فروش ملک در ترکیه گفت:ایرانیان در هر زمانی می‌توانند ملک خودرا بفروشند، اما با یکسری از شرایط، به طور مثال اگر شما ۲۵۰ هزاردلار یک ملک را خریداری و روی ملک  حق شهروندی و پاسپورت ترکیه را دریافت می کنید اما طبق قانون ترکیه تا مدت ۳ سال نمی‌توانید ملک خود را بفروشید و بعد از این مدت می‌توانید ملک خودرا بفروشید، در این مدت ملک به نوعی در رهن دولت ترکیه است.

این مشاور املاک در ترکیه در مورد اقامت سالیانه با خرید ملک گفت: اگر ملکی را کمتر از ۲۵۰ هزار دلار بخرید و در خواست اقامت سالیانه کرده باشید هم در هرزمانی می‌توانید ملک خودرا بفروشید، اما اقامت سالیانه شما ازبین خواهد رفت و این موضوع هم طبیعی است.

طبق قوانین ترکیه شهروندان خارجی که ملکی به ارزش ۲۵۰ هزار دلار (۲.۲ میلیون لیر) در این کشور خریداری کنند، تابعیت ترکیه را دریافت می‌کنند اما در این بین شرکت ها و افرادی که در ترکیه کار معاملات را انجام می دهند در ارزش گذاری املاک تخلفات زیادی می کنند.

یکی از خریداران ملک در ترکیه در گفتگو با خبرنگار  باشگاه خبرنگاران گفت: من در ترکیه ملک خریدم تا اقامت ۳ ساله را دریافت کنم و به علت مشکلی که برای من پیش آمد و قبل از ۳ سال خواستم این ملک را بفروشم که متوجه شدم فقط به فردی می‌توانم ملک خود را بفروشم که اقامت ترکیه داشته باشد. دراین زمان به علت عجله‌ای که داشتم مجبور شدم ملک را به پایین‌تر قیمت کارشناسی شده به فروش برسانم.

وی گفت: لازم به ذکر است دلالان ملک ترکیه در کمین افرادی هستند تا مسکن را به چند برابر قیمت به افرادی که اطلاعی از وضعیت قیمت ها ندارند، بفروشند.

ترکیه مدینه فاضله نیست

یکی از مهاجران ایرانی به ترکیه در مورد شرایط این کشور اظهار کرد: برای زندگی بهتر به ترکیه مهاجرت کردم تا کار کنم و زندگی بهتری برای خودم درست کنم، ای کاش قبل از مهاجرت بیشتر تحقیق می‌کردم. میزان حقوق در ترکیه پایین است  و در ضمن هزینه حامل‌های انرژی در این کشور بالاست.

وی در ادامه گفت: دوری از خانواده سخت است و هزینه‌های  زندگی در این کشور بالاست، برای مهاجرت روبه روی خانواده ام  ایستادم، اما الان روی بازگشت ندارم و پشیمان هستم.

آژانس‌های املاک واسط خرید ملک ترکیه در ایران

تعداد این آژانس‌ها که هر روزه در حال افزایش است به دلیل درآمد بالای این بخش، در این حوزه سرمایه گذاری کرده اند. خرید از این آژانس‌های املاک که واسط هستند و بعضی از آن‌ها مجوز کشور ترکیه را ندارند می‌تواند موجب از دست رفت سرمایه ی افراد شود.

مشکلات جدید خرید ملک در ترکیه برای ایرانی‌ها

«برای خرید ملک در ترکیه احتیاط کنید» این تک جمله خیلی‌ها را که سرمایه‌های خود را جمع کردند و راهی ترکیه شده‌اند، نگران کرده. ماجرا آن است که خبری در رسانه‌های ترک‌زبان منتشر شده که البته برخی آن را شایعه می‌دانند.

می‌گویند طبق قوانین ترکیه، ایرانی‌ها باید آپارتمان خود را حدودا ۴۰ درصد پایین‌تر از قیمت خرید به شهروندان ترکیه بفروشند. اتفاقی که چندین سال پیش برای سرمایه‌گذاران چینی در ترکیه رخ داد. آنها سرمایه‌های خود را جمع کردند و از ترکیه رفتند.

اکنون درحالی این خبر دست به دست می‌شود که ‏تعدادی از تجار ایرانی که به امید اقامت ترکیه در ترکیه آپارتمان خریده بودند، پس از فروش آنها و تحمل زیان، با ممانعت دولت ترکیه برای خارج کردن وجوه حاصله مواجه و در عوض مجبور به سپرده‌گذاری در بانک ترکیه‌ای به مدت ۳سال آن هم به لیره ترکیه شده‌اند.

ترکیه نسبت به کاهش توریست‌های ایرانی هشیار باشد

موضوعی که البته موضعی رسمی در برابر آن گرفته نشده و حتی رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه هم آن را تأیید رسمی نمی‌کند و به‌عنوان موضوعی نگران‌کننده از آن یاد می‌کند.

سیدجلال ابراهیمی، رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه با بیان اینکه نگرانی‌هایی بین ایرانیان شایع شده است، می‌گوید: «بسیاری از شرکت‌های ایرانی در ترکیه اکنون در این کشور، ملک خریداری کرده‌اند. اکنون شایع شده است که ایرانیانی که در ترکیه خانه خریده‌اند، باید خانه خود را به ترک‌ها بفروشند و اجازه ندارند به ایرانی‌ها بفروشند. این حق مالکیتی که در اسلام قید شده و آزادی انتقال ملک به دیگری را از بین می‌برد.»

ابراهیمی با بیان اینکه چینی‌ها قبلا در ترکیه بسیار خانه می‌خریدند، به تجربه‌ای مشابه اشاره کرده و می‌افزاید: «پس از آنکه اعلام شد چینی‌ها نمی‌توانند به چینی خانه بفروشد، خرید خانه ازسوی چینی‌ها در ترکیه، به حداقل رسید. اگر این اتفاق در مورد خریداران ایرانی نیز تکرار شود، هم روی بازار مسکن و هم ساخت‌وساز در ترکیه اثر می‌گذارد و هم توریست ایرانی را از ترکیه کم می‌کند.»

به گفته او، هیچکس نمی‌تواند پیش‌بینی کند که آینده روابط ایران و ترکیه چه خواهد شد. افراد کوته‌اندیش رابطه را مخدوش می‌کنند و بزرگان از حل آن وامی‌مانند.

سرنوشتی مشابه سرمایه‌گذاری در گرجستان در انتظار است؟

این ترس تا اندازه‌ای است که مردم نگران‌ هستند حالا که اختلافات سیاسی ایران با ترکیه و جمهوری آذربایجان شدت گرفته، سرنوشتی همانند خریداران املاک در گرجستان در انتظار آنها باشد.

نکته آن است که پیشتر گرجستانی‌ها دست رد به سینه ایرانی‌ها زدند و دیگر خریدن خانه برای گرفتن اقامت گرجستان کافی نیست. این خبر را مریم سلطانی، عضو هیأت مدیره اتاق ایران و گرجستان اعلام کرده و گفته بود: «براساس مقررات تازه این کشور، شهروندان ایرانی باید علاوه بر خرید ملک دست‌کم ٦٥‌هزار دلار سرمایه به گرجستان ببرند تا بتوانند اقامت این کشور را دریافت کنند.»

در عین حال گرجستان اعلام کرد که خرید ملک برای دریافت اقامت دائم کافی نیست و ایرانی‌ها با خرید ملک تنها می‌توانند یک‌سال در این کشور اقامت کنند.

این تنها خبر نبود. بداخلاقی گرجی‌ها با ایرانیان در این کشور آنقدر بالا گرفت که آذرماه ۱۳۹۷، گرجستان ٤٣٤ ایرانی را از فرودگاه به ایران برگرداند و همان زمان بود که وزارت امور خارجه ایران اطلاعیه‌ای صادر کرد و از ایرانی‌ها خواست از سفر غیرضروری به گرجستان پرهیز کنند.

عدم همکاری گرجی‌ها با ایرانی‌ها موجب شد تا مالکان زمین و خانه‌های مسکونی نسبت به آگهی فروش املاک خود اقدام کنند و البته ایرانی‌هایی که متوجه مقررات جدید شده‌اند، دیگر حاضر نیستند به راحتی ملک ایرانی‌های دیگر در گرجستان را بخرند. از آن سمت گرجی‌ها هم برای خرید خانه ایرانی‌ها در کشورشان قیمت‌های پایین‌تری تعیین کردند. همان اتفاقی که به نظر می‌رسد در ترکیه هم در حال وقوع است.

چرا سرمایه‌گذاری ایرنی‌ها در ترکیه بالا رفت؟

ماجرا آن است که بسیاری از مردم با توجه به وضعیت اقتصادی نامطلوب کشور، سرمایه‌های خود را برداشته و برای سرمایه‌گذاری به ترکیه برده‌اند و براساس آماری که ترکیه اعلام کرده امروز ایرانیان اولین خریداران املاک این کشور محسوب می‌شوند و گوی سبقت را از عراق ربوده‌اند.

بنابر گزارش مرکز آمار ترکیه، ایرانیان فقط در ماه آگوست (اوایل مرداد) با خرید ۹۱۱ ملک در ترکیه رکورددار خریداران خارجی املاک در این کشور شدند. تا سال گذشته ایرانیان پس از عراقی‌ها دومین خریدار املاک در ترکیه بودند که امسال در جایگاه اول قرار گرفته‌اند. میزان خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه طی ۲ سال گذشته ۱۵ برابر شده است.

شهروندان ایرانی در هشت ماه ابتدایی سال جاری، ۴۶۰۰ واحد مسکن در ترکیه خریداری کرده‌اند که نسبت به دور مشابه پارسال ۲۱ درصد و نسبت به دور مشابه سال ۲۰۱۹ حدود ۴۷ درصد رشد نشان می‌دهد.

کشف کلاهبرداری در فروش املاک به خارجی‌ها در ترکیه

یک اتفاق دیگری که همسو با این شابعات در حال رخ دادن است، موضوعی است که در یکی از روزنامه‌های ترکیه نوشته شده بود.

براساس گزارش روزنامه ” پُستا” ترکیه، پس از ارائه شکایات بسیاری به اداره ثبت املاک ترکیه درباره تطابق نداشتن ارزش واقعی املاک فروخته شده به خارجی‌ها به ارزش بیش از ۵۰۰ میلیون لیر، بسیاری از معاملاک املاک با خارجی ها طی 2 هفته گذشته لغو شده است.

طبق قوانین شهروندی ترکیه شهروندان خارجی که ملکی به ارزش ۲۵۰ هزار دلار (۲.۲ میلیون لیر) در این کشور خریداری کنند، تابعیت ترکیه را دریافت می‌کنند و براساس این قانون طی سال‌های گذشته شهروندان زیادی از کشورهایی چون عراق، افغانستان، پاکستان و ایران و حتی روسیه اقدام به خرید خانه در ترکیه کرده‌اند.

بر اساس این گزارش، مسئولیت ارزیابی ارزش واقعی املاک فروخته شده به خارجی‌ها پیشتر در دست یک شرکت بود، اما با سوء‌استفاده‌های گسترده این شرکت در ارزیابی املاک، هم‌اینک دولت ترکیه از میانه‌های ماه گذشته میلادی یک سیستم مکانیزه و هوشمند را برای ارزیابی ارزش خانه‌های فروخته شده تعیین کرده است.

بر اساس اعلام فعالان بازار املاک ترکیه که در بخش فروش خانه به خارجی‌ها فعالیت دارند هم‌اکنون و در ۲ هفته گذشته فروش املاک به خارجی‌ها تقریبا متوقف شده است.

چرا ایرانی‌ها در ترکیه خانه می‌خرند؟

روزنامه اطلاعات پیشتر در یادداشتی به تحلیل علل خرید املاک توسط ایرانی‌ها در ترکیه پرداخته بود. در این یادداشت آمده: «کاهش شدید ارزش پول ملی در سال‌های اخیر و بیم تداوم روند آن، بسیاری از افراد و حتی صاحبان سرمایه‌های خرد را به این فکر واداشت که دست کم برای حفظ ارزش پولشان، به خرید ملک رو آورند.

افزایش تورم در حوزه ملک و مسکن در ایران، نسبت به تورم سایر حوزه‌ها، خریداران را به سرمایه‌گذاری در خارج و به طور طبیعی نزدیک‌ترین کشوری که از ثبات و امنیت اقتصادی قابل قبولی برخوردار است، کشاند. افزایش مهارناپذیر بهای ملک در تهران، به حدی است که هم‌اکنون ارزش هر مترمربع مسکن در شمال تهران حدود ۳ برابر شهرهای خوبی نظیر استانبول و آنتالیا است.

هم‌اکنون میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران بیش از ۲ هزار دلار است، ولی در شهرهای درجه یک ترکیه، ارمنستان، گرجستان و قبرس با کمتر از هزار دلار به ازای هر متر مربع می‌توان خانه خرید. به هم خوردن این بالانس موجب خروج سرمایه‌های ایرانیان شده است.

به گفته رئیس اتحادیه املاک کشور، ماه گذشته میزان خرید خانه در ترکیه سه برابر خرید خانه در منطقه یک تهران بوده است. پیشتر رئیس اتحادیه مشاوران املاک شمیران هم گفته بود بسیاری از مالکان در این منطقه خانه‌های خود را بعضا ۳۰ درصد زیر قیمت معاملاتی می‌فروشند. گفته شده بود حتی چند روز قبل یک پنت هاوس در شمال تهران متری ۲۲۰ میلیون تومان قیمت خورد، ولی ۱۶۰ میلیون تومان فرخته شد.

پیشتر مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هشدار داده بود که وعده اقامت با خرید آپارتمان در ترکیه و دوبی، سراب است. او حدود یک ماه قبل گفته بود: «به دلیل مشکلات زندگی، نبود شغل و فشارهای اقتصادی در ترکیه، دوبی یا قبرس بسیاری از هموطنان مجبور به ترک این کشورها شدند؛ به طوری که در فرودگاه دوبی خودروشان را رها کرده و آمدند و دیگر سراغی از آپارتمان خود نگرفتند.»