متن شکایت از مستاجر عدم تخلیه: راهنمای کامل، مراحل قانونی و نمونه دادخواست حقوقی

زمانی که مستأجر پس از اتمام قرارداد یا نقض تعهدات، از تخلیه ملک امتناع می کند، موجر با معضلی حقوقی مواجه می شود که نیازمند اقدام قانونی است. در چنین شرایطی، برخلاف تصور رایج، اقدام صحیح حقوقی نه شکایت به معنای کیفری، بلکه دادخواست تخلیه است که از طریق مراجع قضایی پیگیری می شود. این فرایند به موجر امکان می دهد تا با اتکا به قانون، ملک خود را بازپس گیرد و از حقوق مالکیت خود دفاع کند. آگاهی دقیق از مراحل، مستندات و رویه های قانونی برای مالکان ضروری است تا بتوانند این چالش را با کمترین زمان و هزینه حل و فصل نمایند.

عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، یکی از شایع ترین و چالش برانگیزترین مسائل حقوقی در حوزه املاک و مستغلات است که موجران بسیاری را درگیر می کند. این وضعیت می تواند منجر به خسارات مالی، اتلاف زمان و فشارهای روانی برای مالکان شود. درک صحیح از مفاهیم حقوقی، تفاوت بین اصطلاحات رایج، و مسیر قانونی مشخص برای حل این مشکل، گامی اساسی در جهت احقاق حقوق موجر است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی، شما را با تمامی ابعاد حقوقی مربوط به تخلیه ملک آشنا می سازد. از تعریف مبانی حقوقی و انواع قراردادهای اجاره گرفته تا معرفی دلایل موجه برای درخواست تخلیه، تشریح گام به گام مراحل قانونی و ارائه نمونه های کاربردی دادخواست، کلیه اطلاعات لازم برای اقدام مؤثر و سریع در این زمینه را ارائه خواهیم داد. همچنین، بر اهمیت مشاوره حقوقی متخصص و نکات پیشگیرانه تأکید خواهیم کرد تا موجران بتوانند با دیدی باز و آگاهانه، بهترین تصمیمات را اتخاذ کنند.

مفاهیم و مبانی حقوقی تخلیه ملک

پیش از ورود به جزئیات رویه های حقوقی، لازم است با مفاهیم و اصطلاحات کلیدی مرتبط با تخلیه ملک آشنا شویم. این آشنایی، درک عمیق تری از فرآیندهای قانونی پیش رو به ما می دهد.

شکایت یا دادخواست؟ تفکیک اصطلاحات حقوقی در دعاوی تخلیه

در عرف جامعه، واژه شکایت به صورت عامیانه برای هرگونه اقدام حقوقی علیه شخص دیگر به کار می رود. اما در نظام حقوقی ایران، بین شکایت کیفری و دادخواست حقوقی تمایز اساسی وجود دارد.

• شکایت کیفری: این اصطلاح به مواردی اطلاق می شود که جرمی اتفاق افتاده باشد و فرد متضرر قصد پیگیری از طریق مراجع کیفری (دادگاه های کیفری و دادسرا) را دارد. جرم هایی مانند سرقت، کلاهبرداری، تخریب عمدی و غیره از طریق شکایت کیفری پیگیری می شوند.
• دادخواست حقوقی: در مقابل، دادخواست به درخواست رسمی از دادگاه برای رسیدگی به یک دعوای حقوقی اشاره دارد که ریشه در اختلافات مدنی دارد و جنبه کیفری ندارد. دعوای تخلیه ملک، یک دعوای کاملاً حقوقی است و موجر برای بازپس گیری ملک خود باید دادخواست تخلیه ارائه دهد، نه شکایت. در واقع، موجر با ارائه دادخواست، از دادگاه درخواست می کند که به رابطه استیجاری او و مستأجر رسیدگی کرده و حکم یا دستور لازم برای تخلیه ملک را صادر کند.

بنابراین، برای اقدام مؤثر در برابر عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، همواره باید از واژه و مفهوم دادخواست تخلیه ملک استفاده کرد.

اصطلاحات کلیدی در روابط موجر و مستأجر

برای فهم بهتر مباحث بعدی، شناخت این اصطلاحات ضروری است:

• موجر: شخصی حقیقی یا حقوقی که مالک ملک است و منافع آن را برای مدت معین به دیگری اجاره می دهد (مالک).
• مستأجر: شخصی حقیقی یا حقوقی که منافع ملک را برای مدت معین و در قبال پرداخت اجاره بها، از موجر اجاره می کند.
• عین مستأجره: مالی که موضوع عقد اجاره قرار گرفته و منافع آن به مستأجر واگذار می شود (مانند آپارتمان، مغازه، زمین).
• اجرت المثل ایام تصرف: مبلغی که مستأجر یا متصرف ملک پس از اتمام مدت قرارداد و بدون رضایت مالک، بابت بهره برداری از ملک باید به مالک پرداخت کند. این مبلغ بر اساس نظر کارشناس و شرایط عرفی تعیین می شود و با اجاره بهای قراردادی متفاوت است.
• ودیعه (رهن): مبلغی که معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره توسط مستأجر به موجر پرداخت می شود تا به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و پوشش احتمالی خسارات یا اجاره بهای معوقه نزد موجر باقی بماند. هنگام تخلیه ملک، این مبلغ به مستأجر مسترد می شود.

تأثیر انواع قرارداد اجاره بر روند قانونی تخلیه ملک

نوع قرارداد اجاره ای که بین موجر و مستأجر منعقد شده است، تأثیر بسزایی در سرعت و نحوه پیگیری دعوای تخلیه دارد. قوانین مرتبط با اجاره، بسته به زمان انعقاد و ویژگی های قرارداد متفاوت است:

• قرارداد اجاره عادی (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376): این نوع قراردادها، رایج ترین شکل قرارداد اجاره هستند که معمولاً در آژانس های املاک (بنگاه) و با حضور دو شاهد تنظیم می شوند. مزیت اصلی این قراردادها، امکان درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر از طریق شورای حل اختلاف است. در صورتی که قرارداد دارای دو شاهد باشد و مدت آن منقضی شده باشد، شورای حل اختلاف می تواند ظرف مدت کوتاهی (اغلب چند روز تا دو هفته) دستور تخلیه را صادر کند. این روند سریع تر و کم هزینه تر از سایر روش ها است.
• قرارداد اجاره رسمی (مشمول قانون مدنی و ثبت اسناد): این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و جنبه رسمی و اجرایی دارند. در صورت انقضای مدت یا نقض شروط، موجر می تواند مستقیماً به دفترخانه ای که قرارداد در آن تنظیم شده مراجعه و درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک را نماید. این روش نیز سرعت نسبتاً بالایی دارد، اما ممکن است در عمل به دلیل پیچیدگی های اداری، کمی زمان بر باشد.
• اجاره نامه شفاهی: چالش ها و راه حل های حقوقی: در برخی موارد، قرارداد اجاره به صورت شفاهی و بدون هیچ گونه سند مکتوبی منعقد می شود. این نوع اجاره نامه ها، بیشترین چالش را برای موجر ایجاد می کنند؛ زیرا اثبات رابطه استیجاری و شروط آن دشوار است. در این موارد، موجر باید با ارائه دلایلی مانند شهادت شهود، اقرار مستأجر، یا مدارکی که حاکی از پرداخت اجاره بها است (مانند فیش بانکی)، وجود رابطه استیجاری را در دادگاه عمومی اثبات کند. روند رسیدگی به این دعاوی معمولاً طولانی تر و پیچیده تر است و نیاز به دقت و مشاوره حقوقی بیشتری دارد.

دلایل قانونی درخواست تخلیه ملک از مستاجر

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر در مراجع قضایی مورد پذیرش قرار گیرد، باید بر اساس دلایل موجه و قانونی مطرح شود. قانون، موارد مشخصی را برای حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه توسط موجر پیش بینی کرده است.

انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک

یکی از اصلی ترین و شایع ترین دلایل درخواست تخلیه، پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره و امتناع مستأجر از تخلیه است. طبق قوانین، پس از اتمام مدت مندرج در قرارداد اجاره، موجر هیچ الزامی به تمدید قرارداد ندارد و مستأجر موظف است ملک را تخلیه و تحویل دهد.

• شرایط و ضوابط قانونی برای عدم تمدید قرارداد: موجر می تواند پیش از پایان مدت قرارداد یا همزمان با آن، عدم تمایل خود را به تمدید به مستأجر اعلام کند. ارسال یک اظهارنامه رسمی در این خصوص، می تواند روند قضایی را تسریع و مستندسازی کند.
• مهلت های قانونی برای تخلیه پس از اتمام مدت: به طور کلی، پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر باید بلافاصله ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه، موجر می تواند اقدام به طرح دادخواست کند. البته، در مواردی ممکن است عرفاً مهلت کوتاهی (مثلاً چند روز) برای جمع آوری اسباب و اثاثیه به مستأجر داده شود که این موضوع مانع از حق موجر برای اقدام قانونی نیست.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر

نقض تعهد پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر، یکی دیگر از دلایل محکم برای درخواست تخلیه است. این مورد یکی از مهم ترین تعهدات مستأجر محسوب می شود.

• تعداد دفعات یا میزان عدم پرداخت که موجب حق فسخ موجر می شود: طبق قانون، در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای یک یا چند ماه متوالی، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را پیدا می کند. تعداد ماه و شرایط دقیق تر ممکن است در خود قرارداد اجاره نیز قید شده باشد.
• اخطار قبلی و نقش اظهارنامه: قبل از طرح دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، معمولاً توصیه می شود که موجر یک اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال کرده و از او بخواهد که اجاره بهای معوقه را پرداخت و یا ملک را تخلیه کند. این اظهارنامه به عنوان سندی رسمی، ادعای موجر را مستندسازی می کند و در فرایند دادرسی بسیار مؤثر است.

تعدی و تفریط در عین مستأجره

اگر مستأجر در استفاده از ملک از حدود متعارف و توافق شده در قرارداد فراتر رود (تعدی) یا در نگهداری از آن کوتاهی کند و باعث ورود خسارت شود (تفریط)، موجر حق درخواست تخلیه را پیدا می کند.

• استفاده خلاف قرارداد یا وارد آوردن خسارت به ملک: تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر، ایجاد سروصدا و مزاحمت برای همسایگان به صورت مکرر، یا تخریب بخش هایی از ملک، از مصادیق تعدی و تفریط هستند. برای اثبات این موارد، جمع آوری مستندات مانند عکس، فیلم، شهادت همسایگان یا گزارش کارشناس رسمی دادگستری اهمیت زیادی دارد.

تغییر کاربری یا انتقال منافع به غیر

بسیاری از قراردادهای اجاره شامل شروطی هستند که مستأجر را از تغییر کاربری ملک (مثلاً تبدیل مسکونی به اداری) یا اجاره دادن آن به شخص ثالث بدون رضایت موجر منع می کند. نقض این شروط، به موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه می دهد.

• نقض شروط صریح قرارداد: در صورتی که چنین شروطی به صورت واضح در قرارداد قید شده باشند و مستأجر آن ها را نقض کند، این امر به عنوان تخلف از قرارداد تلقی شده و مبنای قانونی برای تخلیه خواهد بود.

سایر موارد مندرج در شروط قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره می توانند شامل شروط دیگری نیز باشند که در صورت نقض آن ها توسط مستأجر، حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد شود. به عنوان مثال، عدم پرداخت قبوض آب، برق، گاز یا شارژ ساختمان، یا نگهداری حیوان خانگی در صورت ممنوعیت در قرارداد. بررسی دقیق متن قرارداد برای شناسایی این شروط، از اهمیت بالایی برخوردار است.

راهنمای جامع گام به گام مراحل تخلیه قانونی مستاجر

هنگامی که موجر با مشکل عدم تخلیه ملک توسط مستأجر مواجه می شود، طی کردن مراحل قانونی به شیوه صحیح و منظم، کلید دستیابی به نتیجه مطلوب است. این بخش، راهنمای گام به گام فرایند حقوقی تخلیه را تشریح می کند.

گام اول: اهمیت و نحوه ارسال اظهارنامه رسمی برای تخلیه ملک

اظهارنامه رسمی، ابزاری قانونی برای اعلام رسمی یک خواسته یا ادعا به طرف مقابل است و در دعاوی تخلیه نقش بسیار مهمی ایفا می کند. هدف اصلی آن، مستندسازی و ایجاد آگاهی حقوقی برای مستأجر است.

• هدف از ارسال اظهارنامه و زمان مناسب آن: اظهارنامه به مستأجر اطلاع می دهد که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده یا او به تعهدات خود عمل نکرده است. همچنین، به او مهلتی برای تخلیه یا انجام تعهدات می دهد. زمان مناسب ارسال اظهارنامه، معمولاً کمی قبل از پایان مدت اجاره یا بلافاصله پس از نقض تعهد توسط مستأجر (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها) است.
• نمونه متن اظهارنامه برای انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها:

  «احتراماً، اینجانب (نام و نام خانوادگی موجر) مالک شش دانگ پلاک ثبتی (شماره پلاک) واقع در (آدرس ملک)، به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره (شماره قرارداد) مورخ (تاریخ قرارداد)، منافع ملک مذکور را به مدت (مدت اجاره) به جنابعالی اجاره داده ام. نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ (تاریخ انقضا) به اتمام رسیده است و/یا جنابعالی از تاریخ (تاریخ عدم پرداخت) نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننموده اید، بدین وسیله به موجب این اظهارنامه، ضمن فسخ قرارداد اجاره، از جنابعالی درخواست می گردد ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک و تحویل آن به اینجانب و/یا پرداخت کلیه اجاره بهای معوقه اقدام نمایید. در غیر این صورت، ناچار به پیگیری حقوقی از طریق مراجع قضایی و مطالبه کلیه خسارات ناشی از عدم تخلیه و اجور معوقه خواهم بود.»

گام دوم: تعیین مرجع صالح قضایی جهت رسیدگی به دادخواست تخلیه

انتخاب مرجع قضایی مناسب برای طرح دادخواست تخلیه، بستگی به نوع قرارداد اجاره و مبلغ ودیعه (رهن) دارد.

• شورای حل اختلاف (صلاحیت ها و شرایط):

  اگر قرارداد اجاره از نوع «عادی» باشد و تاریخ تنظیم آن پس از سال 1376 باشد و مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر، کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری مستاجر را دارد. این مرجع به دلیل سرعت بالاتر در رسیدگی به این گونه پرونده ها، برای موجران ارجحیت دارد.

• دادگاه عمومی (صلاحیت ها و شرایط):

  در صورتی که مبلغ ودیعه بیش از 20 میلیون تومان باشد یا قرارداد اجاره قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، و همچنین در موارد مربوط به اجاره نامه های شفاهی، مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی است. رسیدگی در دادگاه عمومی ممکن است زمان برتر باشد و نیازمند طی تشریفات دادرسی معمول باشد.

• دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت (برای قراردادهای رسمی):

  اگر قرارداد اجاره از نوع «رسمی» باشد (در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد)، موجر می تواند مستقیماً از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک را نماید. این روش به دلیل ماهیت اجرایی سند رسمی، می تواند بسیار سریع و مؤثر باشد.

گام سوم: تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه ملک (متن شکایت حقوقی)

مرحله تنظیم و ثبت دادخواست، نیازمند دقت فراوان است؛ زیرا هرگونه نقص یا اشتباه می تواند روند رسیدگی را طولانی کند. این مرحله، دربرگیرنده متن شکایت از مستاجر عدم تخلیه به معنای حقوقی است.

• نکات مهم در نگارش متن دادخواست (خواسته، دلایل، منضمات):

  دادخواست باید شامل مشخصات کامل خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، خواسته (دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه)، شرح دقیق ماجرا، دلایل و مستندات باشد. خواسته باید صریح و روشن باشد و شامل درخواست تخلیه، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت و خسارات دادرسی باشد.

• مدارک لازم و پیوست های ضروری:
  1. اصل و کپی مصدق قرارداد اجاره.
  2. اصل و کپی مصدق سند مالکیت ملک یا اسناد اثبات مالکیت.
  3. اصل و کپی مصدق اظهارنامه ارسالی (در صورت وجود).
  4. رسید پرداخت ودیعه (رهن) به مستأجر (جهت ارائه در زمان اجرا).
  5. فیش های بانکی مربوط به عدم پرداخت اجاره بها (در صورت مطالبه اجور معوقه).
  6. هرگونه مدرک دیگر که ادعای موجر را تقویت کند (مانند شهادت نامه، گزارش کارشناسی).
• ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

  پس از تنظیم دادخواست و تهیه مدارک، موجر باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت کند. در این دفاتر، مشخصات وارد سامانه شده، مدارک اسکن و ضمیمه می شوند و هزینه های دادرسی پرداخت می گردد. پس از ثبت، پرونده به مرجع قضایی صالح ارجاع داده می شود.

گام چهارم: پیگیری قضایی و جلسات رسیدگی به پرونده تخلیه

پس از ثبت دادخواست، موجر باید پیگیر روند پرونده باشد. مراجع قضایی پس از بررسی اولیه، وقت رسیدگی تعیین کرده و طرفین را برای حضور در جلسه دعوت می کنند.

• اهمیت حضور فعال و ارائه توضیحات: حضور موجر یا وکیل او در جلسات رسیدگی و ارائه توضیحات کامل و مستدل به قاضی، در سرعت و صحت تصمیم گیری بسیار مؤثر است.
• نقش شهود و کارشناس در پرونده: در برخی موارد، مانند اثبات اجاره شفاهی یا تعدی و تفریط، شهادت شهود یا نظر کارشناس رسمی دادگستری برای اثبات ادعاها لازم خواهد بود.

گام پنجم: صدور و اجرای حکم تخلیه (دستور تخلیه فوری)

این مرحله نهایی ترین و حساس ترین بخش از فرایند تخلیه قانونی است.

• تفاوت دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه:
  1. دستور تخلیه فوری: در مورد قراردادهای اجاره عادی مشمول قانون سال 1376، شورای حل اختلاف می تواند بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از مستأجر، بلافاصله دستور تخلیه را صادر کند. این دستور، ماهیت اداری دارد و سریعاً قابل اجرا است.
  2. حکم تخلیه: در مواردی که پرونده در دادگاه عمومی رسیدگی می شود (مانند اجاره نامه های شفاهی یا ودیعه بالا)، دادگاه پس از طی مراحل دادرسی و صدور رأی، حکم تخلیه صادر می کند. این حکم، پس از قطعیت (با طی مراحل تجدیدنظر یا عدم اعتراض در مهلت مقرر) قابل اجرا خواهد بود و ممکن است کمی زمان برتر باشد.
• روند اجرای حکم توسط اجرای احکام دادگستری: پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، موجر باید درخواست اجرای حکم را به واحد اجرای احکام دادگستری یا شورای حل اختلاف ارائه دهد. اجرای احکام با هماهنگی نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک می کند.
• مسائل مربوط به ودیعه (رهن) مستأجر در زمان اجرا: در زمان اجرای حکم تخلیه، مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر باید به او مسترد شود. اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا اجاره بهای معوقه باشد، باید با ارائه دادخواست مطالبه خسارت، از دادگاه بخواهد که مبلغ مورد ادعا از ودیعه کسر و مابقی به مستأجر پرداخت شود. اجرای احکام در این خصوص، با توجه به رأی دادگاه عمل خواهد کرد.

پیگیری دقیق و منظم تمامی مراحل قانونی، از ارسال اظهارنامه تا اجرای حکم، می تواند به موجران کمک کند تا با کمترین چالش و در سریع ترین زمان ممکن، ملک خود را از مستأجر متخلف بازپس گیرند.

نمونه های کاربردی دادخواست تخلیه مستاجر

تهیه و تنظیم یک دادخواست حقوقی، نیازمند رعایت اصول و قواعد مشخصی است. در ادامه، نمونه هایی از دادخواست تخلیه برای سناریوهای مختلف ارائه شده است که می تواند به عنوان الگو مورد استفاده قرار گیرد. تاکید می شود که هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و تطبیق این نمونه ها با وضعیت واقعی شما، نیازمند دقت یا مشاوره با وکیل متخصص است.

نمونه 1: دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل انقضای مدت قرارداد اجاره عادی و عدم رضایت موجر به تمدید

این نمونه برای قراردادهای اجاره عادی تنظیم شده پس از سال 1376 و دارای دو شاهد که موجر قصد تمدید آن را ندارد، کاربرد دارد.

مشخصات	خواهان (موجر)	خوانده (مستأجر)	وکیل (در صورت وجود)
نام	[نام و نام خانوادگی]	[نام و نام خانوادگی]	[نام و نام خانوادگی وکیل]
نام پدر	[نام پدر]	[نام پدر]	[نام پدر وکیل]
شغل	[شغل]	[شغل]	[شغل وکیل]
محل اقامت	[آدرس کامل]	[آدرس کامل]	[آدرس دفتر وکیل]

تعیین خواسته و بهای آن:

1. تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره موضوع قرارداد اجاره عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] به دلیل انقضای مدت اجاره.
2. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] تا زمان تخلیه ملک، به میزان ماهیانه [مبلغ] ریال.
3. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله (در صورت وجود وکیل).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. کپی مصدق قرارداد اجاره عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] با امضای دو شاهد.
2. کپی مصدق سند مالکیت/مستندات مالکیت خواهان (موجر).
3. کپی مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
4. رسید پرداخت ودیعه/رهن به خوانده (در صورت وجود ودیعه).

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه محترم حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام، به استحضار می رساند:

اینجانب [نام خواهان] به عنوان مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان/منزل مسکونی/واحد تجاری] به مساحت [متراژ] متر مربع واقع در پلاک ثبتی [شماره پلاک] بخش [نام بخش ثبتی] به نشانی [آدرس کامل ملک]، به موجب قرارداد اجاره عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، منافع ملک فوق الذکر را به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ انقضای اجاره] به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده ام. قرارداد اجاره مذکور با امضای دو نفر شاهد تنظیم گردیده است.

با وجود اتمام مدت اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای اجاره] و با وجود درخواست های مکرر اینجانب (و/یا ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه])، خوانده محترم از تخلیه و تحویل ملک به اینجانب خودداری نموده و همچنان به تصرف غیرقانونی خود ادامه می دهد. نظر به اینکه اینجانب به تمدید قرارداد اجاره رضایت نداشته و قصد بهره برداری از ملک خود را دارم، لذا با تقدیم این دادخواست و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور دستور/حکم تخلیه فوری عین مستأجره و همچنین مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ انقضای قرارداد تا زمان تخلیه و تحویل ملک، به همراه کلیه خسارات دادرسی را دارم.

با تشکر و تجدید احترام

[امضاء خواهان یا وکیل او]

نمونه 2: دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه و خسارات (به دلیل عدم پرداخت اجاره بها)

این نمونه در مواردی که مستأجر اجاره بها را پرداخت نکرده است، استفاده می شود.

مشخصات: (مانند نمونه 1)

تعیین خواسته و بهای آن:

1. تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستأجره موضوع قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] به دلیل عدم پرداخت اجاره بها.
2. مطالبه اجاره بهای معوقه به مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه] ریال از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تا [تاریخ کنونی].
3. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ فسخ قرارداد/پایان مهلت قانونی] تا زمان تخلیه ملک.
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه اجاره بهای معوقه و حق الوکاله (در صورت وجود وکیل).

دلایل و منضمات دادخواست:

1. کپی مصدق قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
2. کپی مصدق سند مالکیت/مستندات مالکیت خواهان (موجر).
3. کپی مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده جهت مطالبه اجاره بها و اخطار فسخ به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه].
4. فیش های بانکی یا سایر مدارک اثبات عدم پرداخت اجاره بها.
5. رسید پرداخت ودیعه/رهن به خوانده (در صورت وجود ودیعه).

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام، به استحضار می رساند:

اینجانب [نام خواهان] به عنوان مالک ملک به نشانی [آدرس کامل ملک]، به موجب قرارداد اجاره [عادی/رسمی] شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، منافع ملک مذکور را به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده ام. بر اساس شروط قرارداد، خوانده موظف به پرداخت ماهیانه مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال بابت اجاره بها بوده است.

متأسفانه خوانده از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] به مدت [تعداد ماه] ماه است که از پرداخت اجاره بهای مقرر خودداری نموده و جمعاً مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه] ریال به اینجانب بدهکار می باشد. با وجود ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] و درخواست پرداخت اجاره بهای معوقه و تخلیه ملک، خوانده هیچ اقدامی در این خصوص انجام نداده است.

لذا با توجه به نقض صریح شروط قرارداد توسط مستأجر، اینجانب تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد اجاره، تخلیه و تحویل عین مستأجره، مطالبه کلیه اجاره بهای معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت]، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از فسخ قرارداد و همچنین مطالبه کلیه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه را دارم.

با تشکر و تجدید احترام

[امضاء خواهان یا وکیل او]

نمونه 3: دادخواست تخلیه ملک برای قراردادهای اجاره رسمی (از طریق اداره ثبت)

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، روند تخلیه متفاوت و عموماً سریع تر است.

توضیح مختصر در مورد روند متفاوت این نوع تخلیه:

برای قراردادهای اجاره رسمی، نیازی به طرح دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی نیست. موجر می تواند مستقیماً به دفترخانه اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه کند. دفترخانه پس از بررسی مدارک و احراز شرایط، یک اجرائیه برای تخلیه ملک صادر می کند. سپس موجر با در دست داشتن اجرائیه به اداره اجرای ثبت اسناد مراجعه کرده و اداره ثبت، مراحل اجرایی تخلیه را پیگیری و انجام می دهد.

در این روند نیز مانند سایر موارد، موجر باید مبلغ ودیعه را به حساب اجرای ثبت واریز یا به مستأجر مسترد کند. همچنین می تواند مطالبه اجور معوقه یا خسارات وارده را از طریق دادخواست حقوقی جداگانه پیگیری کند.

فرم خام دادخواست تخلیه: ابزار کمکی برای موجران

فرم های خام دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و وب سایت های حقوقی قابل دسترسی هستند. این فرم ها شامل بخش های استاندارد برای درج مشخصات خواهان و خوانده، خواسته، دلایل و منضمات و شرح دادخواست می باشند. استفاده از این فرم ها به موجران کمک می کند تا ساختار کلی دادخواست را رعایت کرده و از قلم افتادن بخش های مهم جلوگیری کنند. موجران می توانند با تکمیل دقیق این فرم ها بر اساس شرایط پرونده خود، دادخواست را تنظیم و ثبت نمایند.

تنظیم دقیق دادخواست و ارائه مستندات کامل، ستون فقرات پرونده حقوقی تخلیه است. نقص در این مرحله می تواند منجر به اطاله دادرسی یا رد دعوا شود.

نکات مهم و توصیه های حقوقی پیشگیرانه برای موجران

بهترین راه برای جلوگیری از درگیری در دعاوی پیچیده و زمان بر تخلیه، رعایت نکات حقوقی پیشگیرانه در زمان انعقاد قرارداد اجاره است. با اتخاذ تدابیر صحیح از ابتدا، می توان بسیاری از مشکلات احتمالی آینده را به حداقل رساند.

اهمیت تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره در ابتدا

قرارداد اجاره، سند اصلی و مبنای هرگونه اقدام حقوقی آتی است. هرچه این سند دقیق تر، کامل تر و شفاف تر باشد، در زمان بروز اختلاف، کار موجر آسان تر خواهد بود.

• وضوح در شروط و تعهدات: تمامی شروط مربوط به پرداخت اجاره بها، زمان و نحوه پرداخت، مسئولیت تعمیرات، محدودیت ها در استفاده از ملک (مانند ممنوعیت نگهداری حیوان خانگی، عدم اجازه تغییر کاربری)، و جریمه تأخیر در تخلیه باید به صراحت در قرارداد قید شود.
• قید مشخصات کامل طرفین: اطمینان از صحت و کمال مشخصات هویتی موجر و مستأجر و حتی ضامن (در صورت وجود) ضروری است.
• تاریخ های دقیق: تاریخ شروع و پایان قرارداد باید کاملاً مشخص باشد.

ضرورت ثبت رسمی قرارداد در برخی موارد

اگرچه قراردادهای عادی نیز در بسیاری از موارد معتبر هستند، اما ثبت رسمی قرارداد اجاره می تواند مزایای خاص خود را داشته باشد.

• افزایش قدرت اجرایی: قراردادهای رسمی از طریق اداره ثبت قابل اجرا هستند و نیاز به فرایند طولانی دادرسی در دادگاه را ندارند، که این امر می تواند در تسریع روند تخلیه در صورت نیاز بسیار مؤثر باشد.
• کاهش ابهامات: ثبت رسمی، به قرارداد اعتبار حقوقی بالاتری می بخشد و از بروز ابهامات احتمالی جلوگیری می کند.

مستندسازی دقیق تمامی مکاتبات و پرداخت ها

داشتن مدارک و مستندات کافی، در زمان بروز اختلاف، نقش حیاتی ایفا می کند.

• رسیدهای پرداخت اجاره بها: اطمینان حاصل کنید که تمامی پرداخت های اجاره بها (چه به صورت نقدی و چه بانکی) با رسید معتبر یا تأییدیه بانکی مستند شده اند.
• مکاتبات کتبی: هرگونه مکاتبه با مستأجر (اعم از اظهارنامه، نامه های اخطار یا تذکر) باید به صورت کتبی و حتی الامکان از طریق مجاری رسمی (مانند دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ارسال اظهارنامه) انجام شود تا مستندات رسمی برای ارائه به مراجع قضایی در دسترس باشد.
• عکس و فیلم از وضعیت ملک: پیش از اجاره و پس از تخلیه، تهیه عکس و فیلم از وضعیت ملک، می تواند در صورت بروز ادعای خسارت، به عنوان مدرک اثباتی قوی عمل کند.

مشاوره زودهنگام با وکیل متخصص تخلیه ملک

حوزه دعاوی ملکی، به ویژه تخلیه، دارای پیچیدگی های حقوقی خاص خود است. یک وکیل متخصص می تواند بهترین راهکار را ارائه دهد.

• ارائه راهنمایی دقیق: وکیل متخصص با اشراف بر قوانین و رویه های قضایی، می تواند شما را در انتخاب بهترین مسیر قانونی یاری دهد و از اتخاذ تصمیمات اشتباه جلوگیری کند.
• تسریع روند: حضور وکیل می تواند روند دادرسی را تسریع کرده و از بروز اشتباهات احتمالی در تنظیم دادخواست یا پیگیری پرونده جلوگیری کند.
• کاهش استرس: سپردن امور حقوقی به یک متخصص، بار روانی زیادی را از دوش موجر برمی دارد.

صبر و پیگیری مستمر در مسیر قانونی

پرونده های حقوقی، به خصوص در مواردی که طرف مقابل همکاری نمی کند، ممکن است زمان بر باشند. صبر و پیگیری مداوم از سوی موجر یا وکیل او، برای رسیدن به نتیجه لازم است.

• عدم اقدام خودسرانه: هرگز سعی نکنید به صورت خودسرانه اقدام به تخلیه ملک کنید (مانند تعویض قفل ها، قطع آب و برق)؛ چرا که این اقدامات می تواند برای شما مسئولیت کیفری ایجاد کند. همواره از طریق مجاری قانونی اقدام نمایید.

نتیجه گیری

معضل عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، می تواند یکی از دشوارترین چالش ها برای مالکان باشد. اما با آگاهی کامل از قوانین، تمایز قائل شدن بین مفاهیم حقوقی مانند شکایت و دادخواست، و طی کردن گام به گام مراحل قانونی، این مشکل قابل حل است. از تنظیم دقیق قرارداد اجاره در ابتدا و مستندسازی تمامی مکاتبات و پرداخت ها گرفته تا انتخاب مرجع قضایی صالح، تهیه دادخواست حقوقی و پیگیری مستمر پرونده، تمامی مراحل نیازمند دقت و شناخت عمیق حقوقی است.

در نهایت، برای اطمینان از انتخاب صحیح مسیر قانونی، تسریع در روند رسیدگی و جلوگیری از بروز خطاها و چالش های ناخواسته، بهره مندی از مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب در حوزه املاک و مستغلات، به شدت توصیه می شود. یک وکیل متخصص می تواند با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین راهکار را ارائه داده و شما را در تمامی مراحل تا دستیابی به نتیجه مطلوب، یاری رساند.