در مزایده اولویت با کیست

در مزایده های عمومی، اصل بر این است که اولویت با کسی است که بالاترین پیشنهاد قیمت را ارائه دهد و توانایی پرداخت آن را داشته باشد. هیچ فرد یا گروه خاصی، از جمله مالکان اولیه، از پیش اولویتی برای خرید ندارند، مگر در شرایط بسیار خاص که مهم ترین آن، حق شفعه در املاک مشاع با دو مالک است.

فرایند مزایده، یکی از روش های قانونی و رایج برای فروش اموال و املاک است که می تواند به دلایل گوناگونی از جمله تقسیم اموال مشترک، تسویه بدهی ها یا اجرای احکام قضایی برگزار شود. این فرآیند، خصوصاً در مورد املاک مشاع، پیچیدگی های حقوقی خاصی دارد که برای شرکت کنندگان و مالکان حائز اهمیت است. درک صحیح قوانین حاکم بر مزایده و شناخت استثنائاتی مانند «حق شفعه»، می تواند به تصمیم گیری آگاهانه و حفظ حقوق افراد کمک شایانی کند. این مقاله با هدف تبیین جامع و تخصصی این مفاهیم نگاشته شده تا ابهامات موجود را برطرف سازد و راهنمایی کارآمد برای تمامی ذینفعان باشد.

پاسخ مستقیم به سوال اصلی: در مزایده اولویت با کیست؟ هیچکس جز بالاترین پیشنهاد دهنده

یکی از اساسی ترین پرسش ها در مورد مزایده، به ویژه برای افرادی که قصد شرکت در آن را دارند یا اموالشان به مزایده گذاشته شده است، این است که آیا کسی از پیش اولویتی برای خرید دارد؟ پاسخ کلی به این پرسش، با رعایت چند استثناء مهم، منفی است.

در نظام حقوقی ایران و بر اساس قوانین اجرای احکام مدنی، مزایده به معنای فروش مال به بالاترین پیشنهاد دهنده است. این اصل، بنیادی ترین قاعده در برگزاری مزایدات عمومی محسوب می شود. زمانی که یک ملک یا هر مال دیگری به مزایده گذاشته می شود، هدف اصلی، دستیابی به بالاترین قیمت ممکن برای آن مال است تا حقوق طلبکاران یا ذینفعان به بهترین شکل تأمین شود. بنابراین، برنده مزایده کسی خواهد بود که:

• بالاترین قیمت را برای مال مورد مزایده پیشنهاد دهد.
• توانایی مالی لازم برای پرداخت ثمن معامله را در مهلت مقرر قانونی داشته باشد.

این قاعده شامل حال مالکان اصلی ملک نیز می شود. مالکان قبلی، خواه یک نفر باشند یا چند نفر در یک ملک مشاع، در مقام شرکت کننده در مزایده، هیچ امتیازی نسبت به سایر شرکت کنندگان ندارند. آنها می توانند همچون هر شخص دیگری در مزایده شرکت کنند، پیشنهاد قیمت ارائه دهند و در صورت ارائه بالاترین پیشنهاد و توانایی پرداخت، برنده مزایده شوند. اما این به معنای اولویت ذاتی آن ها نیست، بلکه صرفاً رقابت در شرایط برابر با دیگران است. هرگونه تصور مبنی بر وجود اولویت برای مالکان یا هر گروه دیگری در فرایند مزایده، مغایر با اصول رقابتی و شفافیت این شیوه فروش است، مگر آنکه قانون صریحاً استثنایی را پیش بینی کرده باشد.

استثنای مهم: حق شفعه در مزایده املاک مشاع (با چه شرایطی اولویت ایجاد می شود؟)

با وجود اصل کلی عدم اولویت در مزایده، یک استثناء مهم در قوانین مدنی ایران وجود دارد که می تواند به نوعی، حق تقدم خرید را برای یکی از مالکان فراهم آورد. این استثناء، «حق شفعه» نام دارد که تنها در شرایط خاصی قابلیت اعمال پیدا می کند و تفاوت های بنیادینی با فرایند مزایده دارد.

حق شفعه چیست؟

حق شفعه، یک امتیاز قانونی است که به یکی از شرکای ملک مشاع غیرمنقول (زمین یا ساختمان) داده می شود تا در صورت فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، بتواند با پرداخت همان قیمتی که خریدار به شریک فروخته است، تمامی سهم فروخته شده را از آن خود کند و مالک تمام شش دانگ ملک شود. به بیان ساده، حق شفعه، حق تقدم خرید سهم شریک است که هدف از آن، جلوگیری از ورود افراد غریبه به مالکیت مشاع و پایان دادن به حالت اشاعه است.

فلسفه وجودی حق شفعه در قانون مدنی، تسهیل خاتمه دادن به شرکت و جلوگیری از تکثر مالکین است. زمانی که دو نفر به صورت مشاع مالکیتی دارند، ورود یک شخص ثالث می تواند باعث افزایش اختلافات و پیچیدگی ها در مدیریت و بهره برداری از ملک شود. حق شفعه این امکان را به شریک باقی مانده می دهد که با خرید سهم شریک دیگر، مالکیت را یکپارچه کند.

شرایط اعمال حق شفعه

اعمال حق شفعه، محدود به شرایط بسیار دقیقی است که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی و مواد بعدی آن ذکر شده اند. عدم وجود هر یک از این شرایط، موجب زوال حق شفعه می شود:

1. مال غیرمنقول باشد: حق شفعه فقط در مورد املاک (زمین و ساختمان) اعمال می شود و شامل اموال منقول (مانند خودرو یا سهام) نمی گردد.

2. مالکان حتماً دو نفر باشند: این یکی از مهم ترین و کلیدی ترین شرایط است. اگر ملک مشاع بیش از دو مالک داشته باشد، حق شفعه قابل اعمال نیست.

3. فروش سهم یکی از شرکا به شخص ثالث از طریق عقد بیع: سهم شریک باید از طریق یک «عقد بیع» (قرارداد خرید و فروش) به شخص دیگری غیر از شریک دیگر فروخته شده باشد. اگر انتقال سهم از طریق صلح، هبه، معاوضه، ارث یا مزایده اجباری (مانند مزایده قضایی) صورت گرفته باشد، حق شفعه وجود ندارد.

4. مال قابل تقسیم (افراز) باشد: ملک مشاع باید ذاتاً قابلیت تقسیم و افراز داشته باشد، حتی اگر در عمل به دلیل کوچک بودن سهم یا عدم توافق، افراز نشده باشد. این شرط در مقابل املاک «غیرقابل افراز» (که به دلیل ماهیت خود قابل تقسیم نیستند) قرار می گیرد.

5. نحوه اعمال حق شفعه و مهلت آن (فوریت): حق شفعه، فوری است. به محض اطلاع شریک از وقوع عقد بیع و فروش سهم، باید فوراً و بدون تأخیر غیرمتعارف، اقدام به اعمال حق شفعه نماید. تأخیر می تواند به معنای اسقاط این حق تلقی شود.

تفاوت حق شفعه با اولویت در مزایده

اساسی ترین نکته در درک اولویت در مزایده این است که حق شفعه، استثنائی بر اصل عدم اولویت در مزایده نیست؛ بلکه سازوکاری حقوقی است که <در شرایط خاص و پس از فروش سهم مشاع از طریق عقد بیع>، به شریک اولویت می دهد تا سهم فروخته شده را تملک کند و این امر معمولاً <بعد از تکمیل معامله و نه در حین مزایده> رخ می دهد.

این دو مفهوم، علی رغم شباهت ظاهری در ایجاد حق تقدم، از نظر حقوقی کاملاً متفاوتند:

• زمان اعمال: حق شفعه بعد از وقوع عقد بیع و انتقال سهم به شخص ثالث مطرح می شود. یعنی شریک باید به خریدار ثالث رجوع کرده و با پرداخت مبلغی که او پرداخت کرده است، سهم را از وی خریداری کند. در حالی که مزایده، خود فرایند فروش است و اولویت در آن به بالاترین پیشنهاد دهنده تعلق می گیرد.

• منشأ فروش: حق شفعه زمانی ایجاد می شود که فروش سهم یکی از شرکا به شخص ثالث، از طریق «عقد بیع» و به صورت ارادی صورت گرفته باشد. اما در مزایده های اجباری (مانند مزایده اموال بدهکار یا مزایده ناشی از دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه)، حق شفعه به طور مستقیم در مرحله مزایده اعمال نمی شود. این بدان معناست که اگر دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر کرده و آن را به مزایده گذاشته باشد، مالکین در طول مزایده اولویتی ندارند. اگر یکی از مالکان در مزایده برنده شود، به دلیل رقابت با سایرین است نه به دلیل حق شفعه. تنها در صورتی که پس از مزایده و واگذاری، شرایط حق شفعه (مانند فروش به شخص ثالث از طریق عقد بیع) فراهم شود، امکان اعمال آن وجود خواهد داشت.

• تعداد شرکا: حق شفعه فقط برای املاکی با دو مالک است، در حالی که مزایده ملک مشاع می تواند با هر تعداد شریک برگزار شود.

ملک مشاع چیست و چرا به مزایده گذاشته می شود؟

برای درک عمیق تر موضوع اولویت در مزایده، به ویژه در مورد املاک، ابتدا باید مفهوم «ملک مشاع» را شناخت و دلایل قرار گرفتن آن در فرایند مزایده را بررسی کرد.

تعریف ملک مشاع

ملک مشاع (یا مشترک) به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر تقسیم شده است، بدون اینکه سهم هر مالک به طور فیزیکی و معین تفکیک شده باشد. به عبارت دیگر، هر یک از مالکان در جزء جزء ملک شریک هستند و نمی توان گفت کدام بخش متعلق به کدام یک از آنهاست. این وضعیت می تواند ناشی از عواملی مانند ارث، خرید مشترک، یا وقف باشد.

املاک مشاع را می توان به دو دسته کلی تقسیم کرد:

• ملک مشاع قابل افراز: ملکی است که از نظر قانونی و فنی می توان آن را به قطعات جداگانه تقسیم کرد، به طوری که سهم هر شریک به طور مستقل و مفروز مشخص شود.

• ملک مشاع غیرقابل افراز: ملکی است که به دلایل فنی (مانند متراژ کم)، قانونی (مانند ضوابط شهرداری) یا کاربری (مانند یک راهرو مشترک) امکان تقسیم فیزیکی آن وجود ندارد و افراز آن باعث کاهش ارزش یا غیرقابل استفاده شدن ملک می شود.

دلایل رایج مزایده ملک مشاع

قرار گرفتن یک ملک مشاع در فرایند مزایده، معمولاً ریشه در عدم توافق شرکا یا مسائل حقوقی و مالی دارد. برخی از دلایل رایج عبارتند از:

1. عدم توافق شرکا بر فروش یا تقسیم: این شایع ترین دلیل است. زمانی که مالکین نمی توانند بر سر نحوه استفاده، اجاره، فروش یا تقسیم ملک به توافق برسند، یکی از آنها می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای دستور فروش ملک را بدهد. اگر ملک غیرقابل افراز باشد، دادگاه دستور فروش کلی آن را صادر می کند.

2. مطالبه مهریه، ارث، یا سایر دیون یکی از شرکا: اگر یکی از مالکان ملک مشاع، بدهکار باشد و نتواند دیون خود (مانند مهریه یا وام) را پرداخت کند، طلبکار می تواند از طریق مراجع قضایی، سهم او را از ملک مشاع توقیف کرده و سپس درخواست مزایده آن را برای وصول مطالبات خود نماید. در صورتی که سهم او به تنهایی قابل تفکیک نباشد، کل ملک به مزایده گذاشته شده و پس از فروش، سهم مدیون به طلبکار پرداخت می شود.

3. سند رهنی بانک: اگر ملک مشاع (یا سهمی از آن) به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار گرفته باشد و بدهکار اقساط خود را پرداخت نکند، بانک می تواند با طی مراحل قانونی، ملک را از طریق مزایده به فروش برساند تا مطالبات خود را وصول کند.

4. تقسیم زمین های زراعی: در برخی موارد، زمین های زراعی که به صورت مشاع اداره می شوند و مالکان بر سر تقسیم یا بهره برداری آن به توافق نمی رسند، ممکن است به دستور دادگاه به مزایده گذاشته شوند.

در تمام این موارد، مزایده به عنوان راهکاری قانونی برای حل اختلافات و تعیین تکلیف مالکیت یا وصول مطالبات به کار گرفته می شود، به خصوص وقتی که توافق بین شرکا یا راهکارهای دیگر به نتیجه نرسد.

فرایند برگزاری مزایده ملک (از ابتدا تا انتها)

فرایند مزایده ملک، به ویژه املاک مشاع، یک پروسه قانونی و چند مرحله ای است که از درخواست اولیه تا انتقال سند نهایی را شامل می شود. شناخت این مراحل برای هر ذینفعی ضروری است.

درخواست افراز یا دستور فروش

اولین گام در مزایده ملک مشاع، اغلب با درخواست «افراز» یا «دستور فروش» آغاز می شود. اگر مالکین یک ملک مشاع بر سر تقسیم یا فروش آن به توافق نرسند، یکی از آنها می تواند به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و درخواست افراز سهم خود را مطرح کند. اداره ثبت پس از بررسی، اگر ملک قابل افراز باشد، آن را تقسیم می کند. اما اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت گواهی «عدم افراز» صادر می کند. در این صورت، متقاضی می تواند با این گواهی به دادگاه مراجعه کرده و درخواست «دستور فروش» ملک مشاع را مطرح کند. قاضی با بررسی مدارک و گواهی عدم افراز، دستور فروش صادر می کند و پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود.

توقیف ملک (در صورت لزوم)

در مواردی که مزایده به دلیل وصول مطالبات یا دیون یکی از مالکان برگزار می شود، ممکن است پیش از دستور فروش، نیاز به «توقیف» ملک یا سهم مدیون باشد. توقیف به این معناست که ملک یا سهم مذکور، از هرگونه نقل و انتقال یا تصرف مالک آن ممنوع می شود تا حقوق طلبکار تضمین شود. این اقدام، مقدمه ای برای برگزاری مزایده و فروش ملک توقیف شده است.

قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

پس از صدور دستور فروش و توقیف (در صورت لزوم)، اجرای احکام، وظیفه «قیمت گذاری» ملک را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس، با بررسی دقیق ملک و عوامل مؤثر بر ارزش آن، قیمتی را به عنوان «قیمت پایه مزایده» تعیین می کند. این مرحله، یکی از حساس ترین بخش های فرایند مزایده است، زیرا قیمت پایه، نقطه شروع پیشنهادات در مزایده خواهد بود.

عوامل مؤثر بر قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری:

• متراژ عرصه (زمین) و اعیان (ساختمان)
• سن بنا و وضعیت فیزیکی آن
• موقعیت مکانی و ارزش روز منطقه
• نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی) و قابلیت تغییر کاربری
• امکانات موجود (پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم های گرمایشی و سرمایشی)
• چندبر بودن ملک (قرار گرفتن در نبش یا چند خیابان)
• تعداد طبقات و واحدهای مستقل
• وجود هرگونه حق ارتفاق یا محدودیت قانونی

شرکای ملک یا طرفین ذینفع، حق اعتراض به قیمت کارشناسی شده را دارند. این اعتراض باید ظرف مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) به دادگاه ارائه شود. در صورت وارد بودن اعتراض، ممکن است کارشناس دیگری برای قیمت گذاری مجدد تعیین شود.

فراخوان و آگهی مزایده

پس از تعیین قیمت پایه و رفع اعتراضات احتمالی، اجرای احکام دستور «فراخوان و آگهی مزایده» را صادر می کند. این آگهی باید در رسانه های عمومی (مانند روزنامه های کثیرالانتشار) منتشر شود و شامل اطلاعات ضروری و دقیق در مورد ملک و شرایط مزایده باشد. اطلاعات اصلی آگهی مزایده عبارتند از:

• نوع کاربری ملک و مشخصات فیزیکی (متراژ، تعداد اتاق، آدرس دقیق)
• قیمت پایه مزایده که توسط کارشناس تعیین شده است
• تاریخ دقیق، ساعت و محل برگزاری جلسه مزایده
• مشخصات ثبتی ملک (پلاک ثبتی)
• ذکر سهم هر یک از شرکا (در مورد املاک مشاع)
• نام مالکین (در صورت لزوم)
• مبلغ واریزی بابت تضمین شرکت در مزایده (معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه)

برگزاری جلسه مزایده و تعیین برنده

در تاریخ، ساعت و محل تعیین شده، جلسه مزایده برگزار می شود. شرکت کنندگان باید پیش از شروع مزایده، مبلغ تضمین شرکت (ودیعه) را به حساب دادگستری واریز کرده باشند. در جلسه مزایده، پیشنهادات قیمت به صورت شفاهی یا کتبی (بر اساس رویه دادگاه) ارائه می شوند. برنده مزایده، کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. پس از تعیین برنده، او موظف است مابقی مبلغ پیشنهادی (پس از کسر ودیعه) را در مهلت مقرر قانونی (معمولاً تا یک ماه) به حساب دادگستری واریز کند.

پس از واریز کامل وجه، اجرای احکام هزینه های قانونی (مانند هزینه آگهی، دستمزد کارشناس و حق الاجرا) را از مبلغ فروش کسر کرده و باقی مانده را بین مالکین (به نسبت سهم آنها) یا به طلبکاران (به میزان مطالباتشان) تقسیم می کند. در نهایت، سند مالکیت به نام برنده مزایده منتقل می شود.

سرنوشت ملک در صورت فروش نرفتن در مزایده

گاهی اوقات، علی رغم طی شدن تمامی مراحل قانونی، ملکی در مزایده به فروش نمی رسد. این وضعیت می تواند به دلایل مختلفی مانند قیمت بالای کارشناسی، عدم جذابیت ملک برای خریداران یا شرایط نامناسب بازار رخ دهد. در چنین مواردی، قانون مسیرهای مشخصی را پیش بینی کرده است.

تجدید مزایده

اگر در مزایده اول، هیچ خریداری پیدا نشود یا پیشنهادات به قیمت پایه نرسد، دادگاه می تواند دستور «تجدید مزایده» را صادر کند. در تجدید مزایده، معمولاً با همان شرایط اولیه، ملک دوباره به فروش گذاشته می شود. در برخی موارد، با توجه به عدم استقبال، کارشناس ممکن است با دستور دادگاه، قیمت پایه را تعدیل کرده و کاهش دهد تا ملک برای خریداران جذاب تر شود. این فرایند ممکن است برای چندین نوبت تکرار شود تا در نهایت ملک به فروش برسد.

پذیرش ملک توسط محکوم له (طلبکار)

طبق ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی، اگر پس از برگزاری مزایده (معمولاً تا دو نوبت) ملک به فروش نرسد و خریداری برای آن پیدا نشود، «محکوم له» (یعنی طلبکاری که مزایده برای وصول طلب او برگزار شده است) حق دارد که ملک را به قیمت کارشناسی شده (قیمت پایه ای که در مزایده آخر تعیین شده بود) قبول کند. در این حالت، ملک به نام طلبکار منتقل می شود و طلب او با مالکیت ملک تسویه می گردد. این گزینه به طلبکار کمک می کند تا پس از صرف زمان و هزینه، به طلب خود برسد، حتی اگر در قالب وجه نقد نباشد.

استرداد ملک به محکوم علیه (بدهکار)

اگر در مزایده هیچ خریداری پیدا نشود و محکوم له نیز حاضر به پذیرش ملک به قیمت کارشناسی نباشد، قانون راه حل نهایی را در «استرداد ملک به محکوم علیه» (مالک اولیه یا بدهکار) می داند. در این وضعیت، ملک از توقیف خارج شده و به مالکیت بدهکار بازگردانده می شود. این بازگشت به مالکیت، به معنای حفظ حقوق مالک اولیه است و از انتقال اجباری و بدون دلیل مالکیت به شخص ثالث جلوگیری می کند. البته این به معنای اتمام پرونده بدهی نیست و طلبکار می تواند از طرق قانونی دیگر، برای وصول مطالبات خود اقدام کند.

جدول زیر مراحل و تصمیمات مربوط به فروش نرفتن ملک در مزایده را به صورت خلاصه نشان می دهد:

وضعیت	اقدام اولیه	تصمیمات بعدی	نتیجه نهایی
عدم فروش در مزایده اول	تجدید مزایده	احتمال کاهش قیمت پایه توسط کارشناس	برگزاری مزایده مجدد
عدم فروش در مزایده مجدد (تا دو نوبت)	پیشنهاد به محکوم له (طلبکار)	اگر محکوم له قبول کند: تملک ملک به قیمت کارشناسی	اگر محکوم له قبول نکند: استرداد به محکوم علیه (بدهکار)

موارد ابطال مزایده ملک مشاع

مزایده، به عنوان یک فرایند حقوقی، باید طبق تشریفات و ضوابط قانونی خاصی برگزار شود. هرگونه تخلف از این ضوابط، می تواند منجر به «ابطال مزایده» گردد. ابطال مزایده به معنای بی اعتبار شدن کل فرایند فروش و بازگشت ملک به وضعیت قبل از مزایده است. برخی از مهم ترین موارد ابطال مزایده عبارتند از:

1. برگزاری مزایده در زمان یا مکان غیر از آگهی: آگهی مزایده باید به صورت دقیق، زمان و مکان برگزاری را مشخص کند. برگزاری مزایده در زمانی زودتر یا دیرتر از موعد مقرر، یا در مکانی غیر از آنچه در آگهی قید شده، موجب ابطال مزایده خواهد شد. این شرط برای حفظ شفافیت و امکان حضور تمامی علاقه مندان به شرکت در مزایده ضروری است.

2. ممانعت غیرقانونی از حراج یا رد بالاترین پیشنهاد بدون دلیل قانونی: هرگونه ایجاد مانع برای شرکت کنندگان در مزایده یا رد پیشنهاد بالاترین قیمت بدون مستند قانونی (مثلاً به دلیل عدم توانایی پرداخت)، می تواند منجر به ابطال مزایده شود. این امر تضمین می کند که فرایند رقابتی و آزاد مزایده رعایت شود.

3. تخلفات مربوط به قیمت پایه کارشناسی: اگر اثبات شود که قیمت پایه کارشناسی با تبانی، عمدی یا به صورت غیرواقعی پایین تر یا بالاتر از ارزش واقعی ملک تعیین شده است، مزایده باطل خواهد شد. این تخلف می تواند حقوق هر یک از طرفین (فروشنده یا خریدار) را تضییع کند.

4. عدم حضور نماینده دادسرا (در صورت لزوم): در برخی از مزایدات خاص، به ویژه مزایدات دولتی یا مزایداتی که حساسیت های ویژه ای دارند، حضور نماینده دادسرا به عنوان ناظر الزامی است. عدم حضور وی در این موارد، تخلف و موجب ابطال مزایده است.

5. عدم رعایت سایر تشریفات قانونی: هرگونه عدم رعایت مقررات و تشریفات قانونی دیگری که برای برگزاری مزایده الزامی است (مانند عدم انتشار آگهی در مهلت مقرر یا عدم ارسال ابلاغیه به ذینفعان)، می تواند دلیلی برای ابطال مزایده باشد.

6. ابطال مزایده پس از انتقال سند: در برخی موارد نادر، حتی پس از انتقال سند مالکیت به نام برنده مزایده، ممکن است به دلیل کشف تخلفات جدی و اثبات آن در دادگاه، مزایده باطل شود. در این صورت، سند مالکیت باطل و وضعیت ملک به حالت قبل از مزایده باز می گردد و برنده مزایده حق مطالبه ضرر و زیان وارده را خواهد داشت.

ذینفعان می توانند ظرف مهلت قانونی (معمولاً تا یک هفته پس از مزایده)، نسبت به ابطال مزایده اعتراض خود را مطرح کنند. این اعتراض در دادگاه بررسی شده و در صورت اثبات تخلفات، حکم به ابطال مزایده صادر می شود.

مزایا و معایب خرید و فروش ملک مزایده ای

شرکت در مزایده، چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده، دارای جوانب مثبت و منفی خاص خود است که باید پیش از هر اقدامی، به دقت مورد بررسی قرار گیرند.

مزایا

خرید ملک از طریق مزایده، خصوصاً برای سرمایه گذاران و افراد با ریسک پذیری بالا، می تواند جذابیت های خاص خود را داشته باشد:

• قیمت پایین تر از بازار: یکی از مهم ترین مزایای خرید ملک مزایده ای، احتمال دستیابی به ملکی با قیمتی پایین تر از ارزش واقعی آن در بازار آزاد است. املاک مزایده ای، به دلیل فوریت فروش یا مشکلات حقوقی، گاهی تا ۲۰ تا ۴۰ درصد زیر قیمت کارشناسی شده به فروش می رسند.

• فروش قطعی بدون نیاز به رضایت سایر شرکا (در موارد خاص): در مورد املاک مشاع، اگر شرکا بر سر فروش به توافق نرسند، دستور فروش دادگاه به معنای فروش قطعی کل ملک است و دیگر نیازی به رضایت تمامی شرکا برای انجام معامله نیست. این موضوع فرایند فروش را تسهیل می کند.

• امکان خرید کل ملک توسط یکی از مالکین: مالکان یک ملک مشاع نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و با ارائه بالاترین پیشنهاد، کل ملک را تصاحب کنند. این امر به آنها امکان می دهد تا مالکیت را یکپارچه کرده و از حالت اشاعه خارج شوند.

• شفافیت قانونی: فرایند مزایده تحت نظارت مراجع قضایی و با رعایت تشریفات قانونی برگزار می شود که این امر می تواند تا حدی شفافیت و مشروعیت معامله را تضمین کند.

معایب

در کنار مزایا، خرید و فروش ملک از طریق مزایده با چالش ها و معایبی نیز همراه است که باید به دقت مورد توجه قرار گیرند:

• احتمال ضرر برای مالکان (کاهش ارزش کلی): برای مالکان ملک، به خصوص در املاک مشاع، فروش از طریق مزایده ممکن است به ضررشان تمام شود. قیمت گذاری اولیه توسط کارشناس و رقابت در مزایده، ممکن است منجر به فروش ملک به قیمتی کمتر از ارزش مورد انتظار آنها در بازار آزاد شود.

• طولانی بودن فرایند فروش و نقل و انتقال: پروسه مزایده، از زمان درخواست دستور فروش تا انتقال نهایی سند، می تواند زمان بر و طولانی باشد. مراحل مختلف از جمله قیمت گذاری، انتشار آگهی، مهلت اعتراضات و زمان واریز وجوه، همگی به این طولانی شدن دامن می زنند.

• مشکلات احتمالی عدم تخلیه ملک: پس از خرید ملک در مزایده، ممکن است برنده با مشکلاتی نظیر عدم تخلیه ملک توسط مالکان قبلی یا مستأجران مواجه شود. در این شرایط، نیاز به طرح دعوی تخلیه و طی مراحل قانونی برای رفع تصرف وجود دارد که خود به زمان و هزینه بیشتری نیاز دارد.

• پیچیدگی های حقوقی و نیاز به مشاوره: مزایده های ملکی، به ویژه در مورد املاک مشاع، دارای پیچیدگی های حقوقی فراوانی هستند. از بررسی سوابق ثبتی و حقوقی ملک گرفته تا اطمینان از صحت فرایند مزایده، همگی نیاز به دانش تخصصی دارند. بنابراین، مشاوره با یک وکیل متخصص در تمامی مراحل، تقریباً ضروری است.

• عدم امکان بازدید کامل: در برخی موارد، امکان بازدید کامل و دقیق از ملک پیش از مزایده فراهم نیست، که این امر می تواند ریسک خرید را برای خریدار افزایش دهد.

نتیجه گیری

در فرایند مزایده اموال و املاک، به خصوص در موارد مربوط به املاک مشاع، درک صحیح از مفاهیم و قوانین حاکم، برای تمامی ذینفعان حیاتی است. پاسخ مستقیم به این سوال که «در مزایده اولویت با کیست»، این است که به جز استثنائات قانونی، اولویت مطلقاً با فردی است که بالاترین پیشنهاد قیمت را ارائه داده و توانایی پرداخت آن را داشته باشد. مالکان اولیه ملک در این رقابت، هیچ امتیاز ذاتی بر سایر شرکت کنندگان ندارند و صرفاً در شرایط برابر به رقابت می پردازند.

تنها استثناء مهم و پیچیده در این زمینه، <در شرایط خاص حق شفعه برای مالکین دو نفره ملک مشاع> است. این حق که بر پایه عقد بیع و شرایط دقیق قانونی استوار است، به یکی از دو شریک امکان می دهد تا سهم فروخته شده شریک دیگر را تملک کند، اما این اتفاق غالباً پس از یک معامله بیع و خارج از دایره مزایده های اجباری قضایی رخ می دهد.

فرایند مزایده، از درخواست افراز یا دستور فروش و قیمت گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری تا برگزاری جلسه و تعیین برنده، مراحل قانونی مشخصی دارد. همچنین، در صورت فروش نرفتن ملک، راهکارهایی مانند تجدید مزایده، پذیرش ملک توسط طلبکار یا استرداد آن به بدهکار پیش بینی شده است. شناخت دقیق موارد ابطال مزایده و همچنین مزایا و معایب این شیوه خرید و فروش، به افراد کمک می کند تا تصمیماتی آگاهانه و به موقع اتخاذ نمایند.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ریسک های موجود در مزایدات ملکی، به ویژه برای املاک مشاع، <قاطعانه توصیه می شود که تمامی اشخاص درگیر، اعم از مالکان، طلبکاران و خریداران بالقوه، پیش از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجرای احکام مشورت نمایند.> این مشاوره می تواند از بروز مشکلات و ضررهای احتمالی پیشگیری کرده و حقوق آن ها را به بهترین شکل ممکن تضمین کند.

سوالات متداول

آیا در مزایده، مالکین بر سایرین اولویت دارند؟

خیر، در مزایده های عمومی، اصل بر عدم وجود اولویت برای هیچ شخص یا گروهی است. مالکین ملک می توانند مانند سایر افراد در مزایده شرکت کنند، اما هیچ امتیاز یا حق تقدمی برای برنده شدن در مزایده نسبت به سایرین ندارند و برنده مزایده کسی است که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و قادر به پرداخت آن باشد.

حق شفعه چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد؟

حق شفعه، حق تقدمی است که به یکی از دو شریک یک ملک مشاع غیرمنقول داده می شود. اگر یکی از شرکا سهم خود را از طریق عقد بیع به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت همان مبلغ به خریدار ثالث، سهم فروخته شده را تملک کند و مالک تمام ملک شود. استفاده از این حق نیازمند رعایت شرایطی مانند دو نفر بودن مالکین، غیرمنقول بودن مال و فروش از طریق عقد بیع است و باید با فوریت اعمال شود.

اگر ملک مشاع در مزایده فروش نرود، چه اتفاقی می افتد؟

اگر ملک در مزایده اول فروش نرود، مزایده تجدید می شود و ممکن است قیمت پایه نیز کاهش یابد. اگر پس از تکرار مزایده (معمولاً تا دو نوبت) باز هم خریداری پیدا نشود، محکوم له (طلبکار) می تواند ملک را به قیمت کارشناسی قبول کند. در صورتی که محکوم له نیز ملک را نپذیرد، ملک از توقیف خارج شده و به محکوم علیه (بدهکار یا مالک اولیه) مسترد می شود.

آیا می توان به قیمت کارشناسی مزایده اعتراض کرد؟

بله، طرفین ذینفع (مالکین، طلبکاران) می توانند ظرف مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) پس از ابلاغ قیمت کارشناسی، به آن اعتراض کنند. در صورت وارد بودن اعتراض، دادگاه ممکن است دستور ارزیابی مجدد توسط کارشناس دیگری را صادر کند.

فرق مزایده با حق شفعه چیست؟

مزایده یک فرآیند عمومی برای فروش مال به بالاترین پیشنهاد دهنده است که در آن، مالکین اولیه هیچ اولویتی ندارند. اما حق شفعه، امتیازی است که پس از فروش سهم یکی از دو شریک ملک مشاع (از طریق عقد بیع) به شخص ثالث، به شریک دیگر داده می شود تا بتواند سهم فروخته شده را تملک کند. حق شفعه در مراحل مزایده اجباری و قضایی به طور مستقیم اعمال نمی شود.

برای اعمال حق شفعه چند مالک باید وجود داشته باشد؟

یکی از شرایط اساسی و کلیدی برای اعمال حق شفعه این است که ملک مشاع باید حتماً دو مالک داشته باشد. اگر تعداد مالکان بیش از دو نفر باشد، حق شفعه قابل اعمال نیست.